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法人金融
不動產信託業務
概說
本行「不動產信託」商品,係提供土地及建築物等不動產相關之信託服務,基於委託人或受益人利益,依信託目的及信託契約為處分、管理及運用,藉由專業經理人的處理服務,及宏泰集團良好營建背景,基於旗下所擁有豐富建築、營造經驗、高度的市場專業、締約能力及經驗,可節省委託人寶貴時間並減少了交易糾紛發生;另一方面,因不動產及信託特質的架構結合,使具固定性的不動產,轉換為可被直接、有效流通運用的資產型態,滿足不動產權利人真正理財規畫需求,使其閒置資金及各種財產得以有效被利用,發揮資產最大收益。
 
意義及架構
不動產信託之意義:土地及其建築物之權利人(委託人)為了使不動產有效利用或為其他特定目的,將不動產權利透過信託移轉給受託人(本行),受託人則依雙方簽訂之信託契約為受益人(可能為委託人或第三人)之利益就不動產為管理、處分或開發之法律關係,並於信託契約期滿後,將不動產權利返還或移轉權利於指定受益人之信託制度。 不動產信託有二:
管理型(租賃型)之不動產信託
委託人交付不動產予本行,約定由受託人與第三人簽訂租賃契約並定期收取租金,依信託契約約定為管理、運用及保存其信託財產後返還受益人。
處分型之不動產信託
委託人交付不動產予本行,約定由受託人與第三人簽訂買賣契約並移轉所有權取得價金,依信託契約約定為管理、運用及保存其信託財產後返還受益人。
 
不動產信託之特性
  1. 實質所有權人為委託人:
    不動產信託乃將不動產權利移轉並登記予本行,使本行成為不動產形式上所有權人,但實質所有權人仍為原不動產所有權人(即委託人);委託人在信託存續期間,可隨時指示本行並請求依其指示就不動產為管理、處分、開發等信託行為,甚至具有任意終止信託契約的權利,故事實上對不動產有支配權之人,仍是委託人本人,本行僅可在信託契約約定範圍內依信託目的為信託行為而已。
  2. 信託財產具獨立性:
    受託人因信託契約,而自委託人處取得信託財產,成為名義所有權人,自外觀視之,受託人自有財產與信託財產易發生混淆,為保障委託人及受益人之權益,故信託法賦予信託財產獨立性。信託財產依信託業法規定,必須和受託人自有財產及其他信託財產分別記帳、分別管理,並不得流用。且信託財產不屬於受託人(本行)之破產財團(信託法第11條)。另外尚有抵銷之禁止(信託法第13條)、混同之禁止(信託法第14條)等等之規定。
  3. 不受強制執行:
    信託財產原則上是不受強制執行的,但基於信託前存在於該財產之權利(例:存在土地上之抵押權)、或因處理信託事務所生之權利(例:開發土地而借入款項之相對人)或其他法律另有規定者時,始可對信託財產強制執行。
  4. 借入款項之例外:
    信託業法第廿六條規定,除以開發為目的之土地信託,並經全體受益人同意外,信託業(本行)不得以信託財產借入款項。
 
商品優點
活絡手中持有之不動產,並保有不動產實質之權利。
例如:王先生名下有許多土地,但偏偏沒有資金可以去開發,閒置無用,形成土地資源的浪,每年還要繳地價稅,此時可以透過不動產信託方式,利用銀行信託服務,為王先 土地出租或設定地上權等給第三人,定期收取現金收益,另一方面又可保有不動產所有權利。

例如:景氣不佳,為期購屋人、建商、地主間交易正常進行,將興建中或欲興建的推案,信託給可信度較高的銀行,由銀行協助完成建案,對地主、承購戶及建商都有利,銀行可透過建築經理公司合作進行監管,讓資金專款專用,不因突發性問題或市場風險影響該工案。
解決分配財產困擾,或維持財產完整性。

例如:林先生只有二幢房子,想留給子女,又擔心房子價值相差五百萬元,林先生顧及沒有現金可供補貼,又不願讓子女因此而影響感情,此時林先生可透過信託方式,約定子女各取得一幢房子。

例如:陳先生名下只有一幢房子是祖厝,擔心房子留給子女繼承,可能會被子女出售處分換取現金,此時陳先生可透過不動產信託方式,約定子女只能使用房子,不可將房子出售,以維持祖厝的完整性。

管理使用一致,提升附加價值。

例如:出租大樓,常有用戶或住戶從事不合於社區使用目的之用途,將造成全部社區或附近不動產價值的滑落;反之,透過信託方式,可讓不動產之管理使用趨於一致,進而提升不動產附加價值,創造收益。

免除各項人事物溝通協調之麻煩,省卻管理或經營的煩惱。

例如:繼承關係由多人共同繼承不動產,此時如無法達成共識時,會造成不動產無法處分的情況,當不動產不能處分,則該不動產的價值無異於零;因此,透過不動產信託方式,以公正第三人角色促成共識的建立,排除非理性原因。

例如:丁先生長期於國外工作,無暇處理國內不動產,加上自己本身對不動產並不了解,透過信託,丁先生可以免除許多煩惱,專心於事業。

利用信託達到節稅目的,滿足真正理財規畫需求。

例如:我國遺產稅是採級距課稅,遺產總額愈大,適用稅基愈高,委託人可利用不動產信託一次或分批移轉予繼承人,將可有效降低遺產贈與適用稅基,減少稅賦支出。

例如:妥善利用每人每年贈與免稅額一百萬元,及土地增值稅減半徵收期間等。

特殊目的:

1. 避免興建工程中斷,使工案順利完成。
2. 解決所有權人眾多,如祭祀公業等,俾以充分利用。
3. 促進老舊社區更新改建,提高使用效益。
4. 協助地震屋、海砂屋等受損房屋改建。
5. 確保工程資金專款專用。
6. 降低預售屋、合建委建、買賣不動產等履約風險。

 
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